Oggi vorrei parlare della procedura di sfratto per morosità nel pagamento dei canoni e delle spese accessorie da parte dell’inquilino (di immobile ad uso abitativo) che, purtroppo, sempre più spesso impegna i nostri Tribunali. Che tu sia locatore o conduttore, che ti abbiano sempre pagato l’affitto o che tu lo abbia sempre pagato, vale la pena di conoscere come funziona la procedura di sfratto nel malaugurato caso in cui qualcosa andasse storto. Premetto che in questa sede non c’è la pretesa di trattare tutto l’argomento con completezza (un po’ per non annoiare chi legge e un po’ perché per quanto si tratti di un procedimento snello è comunque soggetto ad un’ampia casistica).
A fronte del mancato pagamento dei canoni e delle spese e, dopo aver verificato se nel contratto di locazione vi sia una clausola risolutiva espressa di cui avvalersi o sia necessario mandare una raccomandata a/r (il cui invio è comunque nel dubbio consigliabile), il locatore, assistito da un legale, può notificare un atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida dello stesso davanti al giudice territorialmente competente.
All’udienza (la data è indicata nell’atto di citazione) possono accadere diverse cose, ad esempio:
- Si presenta solo il locatore, mentre l’inquilino non compare: il giudice (se la morosità persiste) convalida lo sfratto, liquida le spese legali a favore del locatore e a carico dell’inquilino e fissa la data di inizio dell’esecuzione forzata;
- Si presentano entrambe le parti (locatore e inquilino):
- l’inquilino paga canoni arretrati, spese accessorie (maturati fino al giorno dell’udienza) interessi e spese legali; in questo caso l’inadempimento dell’inquilino si è comunque verificato, ma (quanto all’uso abitativo) trova applicazione l’art. 55 della legge n. 392/1978 secondo cui la morosità può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice;
- l’inquilino fa presente di non poter pagare subito e chiede al giudice che gli sia concesso il cd. “termine di grazia” (in genere di 90 giorni, ma può essere anche di 120 giorni ricorrendo particolari e gravi condizioni) per pagare canoni, spese accessorie e spese legali; se all’udienza successiva l’inquilino non sana il debito lo sfratto viene convalidato;
- l’inquilino si oppone allo sfratto: si apre un procedimento a parte e in questa nuova sede verrà trattato il merito dell’opposizione dell’inquilino; ma anche in questo caso (per quanto riguarda il recupero dell’immobile) il locatore può ottenere ordinanza provvisoria di rilascio.
Un discorso a parte merita la fase dell’esecuzione forzata vera e propria, come anche (per alcuni aspetti) la procedura di sfratto relativa ai locali commerciali.
Francesco Garghentini
